MUNICIPALIDAD DE TIGRE
Secretaría de Gobierno
Dirección de Despacho General y Digesto D13
Dictamenes
ARCHIVO Nº31
URBANISMO
Dictamen Nº 84.767
expcdiente Nº 2.147 837/97
Zonicación. Barrio cerrado
Buenos Aires, 22 de julio de 1998
Secretaria Letrada III
Por las presentes actuaciones tramita la presentación efectua¬da con fecha 14 5 97, tendiente a la convalidación técnica pre¬liminar de un proyecto de barrio cerrado bajo régimen de la Ley No 13.512 y a la vez que cuestionan la aplicación del De¬creto Nº 27/98.
Sobre el particular, este organismo Asesor es de opinión que y a los efectos de la gestión incoada deberán cumplimentarse la totalidad de los recaudos exigidos par el mismo.
En efecto, así como la Ley Nº 8.912 legisló, en su momento a los clubes de campo, que constituían complejos en áreas rura¬les sin regulación especifica, posteriormente la práctica ha de¬mostrado que existían barrios cerrados en áreas urbanas y semiurbanas con cerramientos no permitidos, lo que motivó el dictado del Decreto Nº 27/98.
En sus fundamentos se expresa que el Art. 3º Decreto Ley Nº 8.912/77 establece principios rectores en materia de ordena¬miento Territorial, por los que la Provincia está obligada a velar, habiendo la dinámica del mercado generado sectores sociales con diferentes niveles de ingreso, que ha cobrado gran desarrollo en corto tiempo con tendencia a una evolución creciente.
También se indica que no obstante la iniciativa ya plasmada por algunos municipios mediante ordenanzas de excepción u ordenatorias de carácter general no puede quedar circunscripta al ámbito municipal, sino que requiere de precisiones provinciales que enmarquen el accionar municipal dentro de los lineamientos del Decreto Ley Nº 8.912/77, en lo que hace al ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, como imperativa del presente y preservación para el futuro.
En tal orden cabe mencionar que los barrios cerrados consti¬tuyen complejos urbanisticos especiales y como tales están sujetos a la regulación establecida por el Decreto Nº 27/98, la que atiende principalmente a los siguientes aspectos: a) locali¬zación en cualquier área de las definidas par el Código de zonificación (urbana, complementaria o rural), lo que la dife-rencia de los Clubes de Campo, que só1o pueden instalarse en área no urbana (Arts. 7º inciso b) y 64 inciso a) del Decreto Ley Nº 8.912/77). b) uso residencial que puede ser o no per¬manente, con equipamiento comunitario. c) autonomia funcio¬nal respecto al entorno que permite que su perimetro pueda materializarse mediante cerramiento (Arts. 1º, 2º, 3º)
Tales caracteres justifican la existencia de un régimen urbanis¬tico diferenciado que permite que el Municipio propicie el cam¬bio normativo pertinente a fin de dotar al predio de los indicadores urbanisticos, mediante estudios particularizados (Art. 2º).
Con relación a la cesión de espacios verdes y libres publicos el Art. 6º estabiece que: “Los barrios cerrados deberán cumpli¬mentar lo establecido en el Art.56 del Decreto Ley Nº 8.912/77, en lo referido a la cesión de espacios verdes y libres públi¬cos y reservas para equipamiento comunitario que se calcula¬rá de acuerdo a la tabla contenida en el articulo mencionado donde el municipio determine”.
En cuanto a la circulación perimetral deberá ser el resultado de un estudio pormenorizado aprobado por el Municipio y la trama circulatoria interna (vehicular y peatonal) deberá res-ponder a los requerimientos de la estructura urbana propues¬ta mediante el diseño de espacios circulatorios que tengan como mínimo los anchos que fija el Art.7º del Decreto Nº 27/98, siguiéndose el principio rector del Decreto Ley Nº 8.912/77 que el diseño de la trama circulatoria debe tener como objetivo la vinculación e integración de los espacios parcelarios y verdes o libres públicos, debiendo las parcelas tener acceso por via pública.
El emplazemiento no debe ocasionar perjuicio a terceros res¬pecto a la trama urbana existente ni interferirá futuros ejes de crecimiento, garantizándose el uso de las calles públicas de acuerdo a lo prescripto por los Arts.50 y 51 del Derreto Ley Nº 8.912/77, Art. 1º del Decreto Ley Nº 9.533/80 y Art.27 del Decreto Ley Nº 6.769/58 (Art. 3º inciso d) del Decreto Nº 27/98).
A igual que para los Clubes de Campo en los barrios cerrados los interesados podrán optar entre el régimen jurídico de la Ley Nº 13.512 de propiedad horizontal, sin vulnerar los indicadores contenidos en el Art.52 del Decreto Ley No 8.912/77, o por el regimen establecido en el Decreto Nº 9.404/86, de aplicación para los Clubes de Campo con parcelas independientes (Art. 10).
Por todo lo expuesto cabe concluir que aquellos complejos urbanisticos que quieran funcionar como barrios cerrados deberán cumplimentar las disposiciones del Decreto Nº 27/98, que viene a llenar el vacio legal existente hasta su dictado.
En el caso de autos, solicitándose el encuadre como barrio cerrado, la gestión deberá ajustarse a tal norma y a las dispo¬siciones del Decreto Ley Nº 8.912/77, sin que a ello obste lo dispuesto por la ordenanza municipal, que por otra parte no lo autoriza a funcionar como barrio cerrado ni al cerramiento perimetral que estaria prohibido, ya que podría afectar calles públicas (Art. 1º del Decreto Ley Nº 9.533/80 y Art. 27 del Decreto Ley Nº 6.769/58).
De no gestionarse su encuadre como barrio cerrado, cualquier operación de subdivisión debe cumplimentar las disposiciones del Decreto Ley Nº 8.912/77 (Arts.50 a 61).
Finalmente cube mencionar que la legislación vigente en la materia es de aplicación inmediata y rige para los hechos que están en firme o en curso de desarrollo al tiempo de su sanción (cfr. SCEA 27 10 87 “Salto Nora Z c/Amarosi, Jorge A:, Juris¬prudencia Argentina 1989- 111 757). Como asimismo a las situa¬ciones juridicas ya existentes al momento de vigencia de la ley y con mayor razon”...se aplicara la ley nueva a la posterior modificación o extinción de esta situación jurídica, o a las con¬secuencias que ella engendra ya que en definitiva tendrá que dársele un tratamiento similar al de situaciones juridicas nue¬vas, es decir las nacidas con posterioridad al cambio de legisla¬ción” (Suprema Corte de Justicia Mendoza Sale 11 27 10 89 “Escudero, Adolfo c/Orandi y Massera S.A.” 1990 1 19).
En otras palabras, el interesado adquirirá un derecho con rela¬ción a la implementación de un barrio cerrado cuando reúna todos los presupuestos exigidos por la norma que regula tales emprendimientos y que viene a llenar un vacio legal.
A mayor abundamiento destácase que la Corte Suprema de la Nación ha declarado que el Art. 3º del Código Civil, en cuanto impide el efecto retroactivo de las leyes, rige solamente para los derechos civiles y la prohibición del Art.18 de la Constitu¬ción Nacional se refiere a leyes penales que agravan la situa¬ción del procesado, quedando excluidas de la restricción en general, las leyes de carácter público administrativo (Fallos t. 140, p.34; t.156 p.48; t.184 p.620).
El principio de la retroactividad debe armonizarse con el de la inviolabilidad de la propiedad. Cualquiera sea la amplitud del concepto y su jerarquia constitucional es un principio indiscu¬tible ha dicho la Corte nacido de la naturaleza misma del buen orden civil de la sociedad, que todo propietario, por absolu¬to que sea su titulo, lo tiene con la condición implicita de que su uso no puede ser perjudicial al derecho igual de los demás ni a los de la comunidad, agregando “que el derecho de propiedad, como todos los demás derechos convencionales y sociales, no es en manera alguna absolute”" (Fallos t. l 42, p.68).
En mérito a todo lo expuesto, esta Asesoria General de Go¬bierno estima que corresponderia la aplicación del Decreto Nº 27/98 a la gestión de autos, no obstante haberla promovi¬do con anterioridad a su dictado.
Saúl Arcuri